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2017.06.16

招商蛇口:千亿蓄势,引领城市生长新力

来源:招商蛇口    浏览次数:1694

在重大无先例重组后、新的战略指导下的发展元年,招商蛇口交上了一份令人满意的成绩单,并迎来了一连串重大战略的落地。

2016年,招商蛇口完成签约销售金额739.34亿元,超额完成2016年的市场承诺;蛇口模式在深圳前海、深圳国际会展中心、北京通州台湖及其它一二线城市加快了推广复制的步伐;初步完成了深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局。

一年来,经过前海土地确权、太子湾邮轮母港开港等标志性事件,招商蛇口基本形成了“城市及园区综合开发和运营服务商”的雏形,计划到2021年发展成为领先的“产网融城”一体化运作的城市升级专家。

2017年,招商蛇口的战略目标是冲刺千亿。“冲千亿的基础是扎实的,这个目标已经考虑了合适的去化率,考虑了规模和效益之间的平衡性。”招商蛇口总经理许永军说。

未来,在国企改革、“一带一路”、自贸区建设等国家战略蓄势下,招商蛇口将加快“前港-中区-后城”模式在一二线城市的复制,抢占产业升级“蝶变”制高点,力争在五年内成为世界500强企业。

园区、社区、邮轮三大板块协同发展

秉承百年招商局“以商业成功推动时代进步”社会责任感和历史使命,招商蛇口确立了园区、社区、邮轮三大业务版块的综合开发和运营服务,助力城市发展再升级。

从2016年年报可以看出,重组上市后招商蛇口三大业务板块均成绩斐然。报告期内,社区开发与运营2016年度实现营收561.39亿元,占营收总额的88.31%;园区开发与运营营收约70.94亿元,占比达到11.16%;邮轮产业建设与运营3.40亿元,占比达到0.53%。

社区开发与运营方面,截至2016年底,招商蛇口在全国36个城市以及香港、新西兰等地拥有108个在售楼盘,全年实现签约销售面积471.15万平方米,签约销售金额739.34亿元,同比增加28.41%。

招商蛇口董秘刘宁表示,社区板块未来将坚持差异化营销策略,深耕战略重镇,重点打造“玺、雍、依”三大系列产品,全面推广批量精装修战略,优化户型设计和成本适配,多管齐下提升产品力,促进年度销售计划的实现并进一步优化货值结构。

园区开发与运营是连接“前港”(港口)和“后城”(住宅和商业区)的纽带和主要载体。2016年内,样板片区蛇口区域欣欣向荣。“海上世界”滨水综合体荣获深圳文化名片殊荣,成为深圳重要的城市会客厅;苹果深圳研发中心落户蛇口网谷,推动产业升级。前海蛇口片区的综合规划进一步优化,片区重大交通基础设施建设加快落实,这一系列动作的推进,标志着招商蛇口对蛇口片区的运营进入到了一个新的阶段。

邮轮产业建设与运营板块,2016年11月12日,招商蛇口独资拥有的深圳太子湾邮轮母港正式开港,此外招商系企业还以参股或联合开发的形式布局介入了上海、天津、厦门等国内主要邮轮母港的开发运营,2016年接待邮轮旅客人次已达到全国的84%,成为国内最大的邮轮母港运营主体,并初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局。

业内人士指出,招商蛇口社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进,发挥不同阶段的经济效应。短期来看,社区板块的开发销售是招商蛇口目前利润的重要来源,园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分,邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务。

中期来看,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值,招商蛇口提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港,并增强获取城市综合体的能力,为社区板块储备优质的土地资源。

从长期看,三大板块的协作发展,将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势,最终实现公司既定的战略目标。

刘宁表示,在未来的三到五年内,招商蛇口将以传统的地产为基础,社区板块收入占比降低到60%,园区则提升至30%-40%。

稳步冲千亿

根据克而瑞的数据,今年1-5月,招商蛇口实现销售额428.1亿,同比大增75.5%,在全国房企中排名第13位。

招商蛇口表示,今年2月后,西安、重庆、成都、南宁等城市回暖明显,公司的供货节奏较为符合市场变化,推盘节奏也毫不松懈,去化率基本符合预期,甚至有的城市超预期,故销售完成情况较好。

继去年实现销售739亿元后,许永军透露,2017年公司销售目标要达到千亿。房地产作为资源型产业,公司业绩往往与土地储备高度相关。除了关注公开招拍挂市场,招商蛇口也在积极拓展资源获取的其他途径。许永军表示:“今年是扩张规模最好的机会”。

安信证券研报称,招商蛇口具有非市场获取资源的独特优势,与其他国资相比,招商蛇口有很多并购带来的机会,能够从国资体系中获得相当多的资源。

从城市发展和产业升级的角度看,招商蛇口拥有38年城市和园区综合开发与运营服务的经验,其开发建设的深圳蛇口片区已成为中国“城市生长”的样板间,在母公司招商局集团多元资源的支持之下,招商蛇口所走出的“前港-中区-后城”的生态圈式空间发展模式,被业界普遍认为是智慧且独特的商业模式,与拥有成片土地的国企进行合作,具备独特优势。

今年3、4月,招商蛇口先后与武钢、昆钢达成战略合作,以国企存量土地资源为合作基础,展开在社区、园区、物业与商业,以及产业对接等方向的合作。

业内分析称,招商蛇口与宝武、昆钢等企业合作开发其拥有的及拟收购的房地产开发项目和存量不动产,将进一步扩大其在相关区域的业务范围,对于提升招商蛇口整体实力与核心竞争力均有促进作用。

三十多年的探索和实践表明,“蛇口模式”的精髓在于政企合作下的长期开发以及持续运营。2016年8月,招商蛇口还与北京市通州区人民政府签署框架协议,共同对台湖镇整体镇域范围进行统一规划和成片综合开发,这也是推进政企合作的重要范例。

此外,为了完成千亿目标,除了内涵式增长,招商蛇口也在积极寻求“外延式发展机会”,特别注重对可快速销售项目的挖掘。重大并购项目落地会对招商蛇口销售额做出额外贡献。

土地红利逐步兑现

2016年,招商蛇口聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,为公司未来的发展打下了坚实基础。年报显示,招商蛇口2016 年新增土地储备中,一线城市建面占比52%,二线城市占比48%。

今年以来,招商蛇口并未放缓拿地步伐,1-4月拿地金额为214.4亿元,新增规划建面119.4万平方米。按照公司经营计划,2017年预计新增货值1490亿元,全年拿地目标500亿元,在深圳占比达24%。

今年,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,要推动内地与港澳深化合作,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,发挥港澳独特优势,提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。

招商蛇口在粤港澳大湾区拥有丰富的土地储备资源,随着深圳前海的进一步开发,其土地红利也进入了逐步兑现期。

资料显示,前海共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区,总面积约15平方公里。其中,自贸投资公司将负责统筹开发运营妈湾片区,涉及土地面积2.9平方公里,根据市场估值,该部分土地资产价值已近超过千亿元。

去年6月完成前海土地确权、实现政企合作后,招商蛇口正式启动了对于前海妈湾片区的开发。自贸投资公司总经理胡勇表示,希望通过5-10年的建设,形成妈湾区域“百亿税收、千亿产值、万亿贸易结算规模”的综合效益,使其成为前海对外开放的重要门户枢纽和助推粤港澳大湾区的重要引擎。

粤港澳大湾区被认为是中国下一步改革的试验田,身处其中关键节点的招商蛇口将再一次迎来发展红利。(信息来源:经济观察报)













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